오피스텔 월세 계약서 작성법 총정리 | 2025년 최신 기준

계약서 작성법

1단계: 부동산의 표시란 작성법

계약서 상단의 '부동산 표시'란은 가장 중요한 부분입니다.

등기사항전부증명서(등기부 등본)을 보면서 하나하나 작성합니다.

여기서 '용도'란에는 주거용으로 사용 시 '주거용 오피스텔', 업무용으로 사용 시 '업무용 오피스텔'이라고 작성합니다.

▶ 소재지 기재방법

    작성 예시:

• 소재지: 서울특별시 강남구 테헤란로 123 (역삼동 456-78번지) ABC오피스텔 1234호
  -등기사항전부증명서 상의 주소를 기재합니다.
• 토지: 등기사항전부증명서상의 지목(대), 대지권 비율(예: 345분의 6.78), 토지 면적(예: 345㎡)을 기재합니다.
• 건물: 건축물대장을 참고하여 구조(예: 철근콘크리트조), 용도(예: 주거용 오피스텔, 또는 업무시설 오피스텔), 면적(전유부분, 예: 23.45㎡)을 표기합니다.
• 임대할 부분: '상동지번 제 ○층 ○호 전부', 또는 '해당 호수 전유부분 전부'라고 기재합니다.

    주의사항:

• 지번주소와 도로명주소 모두 정확히 기재
• 건축물대장상의 면적과 일치하는지 확인
• 구조는 등기부등본 표제부 참조
• 층수, 호수까지 정확히 명시

2단계: 계약내용(임대차 조건) 상세 기재

 ▶ 보증금 및 월세 금액

    작성 예시:

• 보증금: 금 오천만원 (₩50,000,000)
• 차임(월 임대료): 금 오십만원 (₩500,000), 매월 ○일, 선불/후불 표시란이 있으면 체크하고, 없으면 특약사항에 적어줍니다.
• 계약금: 금 오백만원 (₩5,000,000) (보증금의 5 ~ 10%)
• 중도금: 금 이천만원 (₩20,000,000) (지급 날짜 기재)
• 잔금: 금 이천오백만원 (₩25,000,000) (지급 날짜 기재, 대체로 입주일)

 ▶ 계약기간 명시

계약 내용의 제2조 [존속기간]에 계약기간을 정확히 기재해줍니다.

    작성 예시:

• 계약기간: 인도일로부터 2027년 1월 31일까지 (24개월)

3단계: 특약사항 작성법

중개인 없이 임대인과 임차인이 서로 직접 계약할때는 쌍방계약이라는 문구를 넣어줍니다.

예) 현 시설물상태의 계약이며 임대인, 임차인 협의하의 쌍방계약임

이 외 특이 사항에 대해 차후 다툼의 여지가 없도록 특약사항으로 꼼꼼히 적어주는것이 좋습니다.

몇가지 특약사항을 정리해 드리니 필요한 부분은 선택하여 기재하여 주시고,  각자의 상황에 맞게 추가하되, 애매한 부분이 없이 나중에 누가 보아도 확실하게 알 수 있도록 명확하게 작성하도록 합니다.

 ▶ 필수 특약사항

    작성 예시:

• 기본 및 현 시설물 상태에서의 계약임
  
  
• 옵션: 에어컨, 냉장고, 세탁기, 전기쿡탑 등 - 임차인의 부주의로 인한 시설물 파손 시 즉시 원상복구하기로 한다. (단, 자연마모 및 생활마모 제외)
  
  
• 등기사항전부증명서상 하자없는 상태의 계약이며, 잔금일 다음날 까지 권리관계 변동없이 현 상태를 유지하기로 한다.
  
  
• 관리비 및 기타 수도, 전기, 난방 등 공과금은 별도이며, ○○오피스텔 관리규약에 따르기로 한다.
  
  
• 임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조해주기로 하며, 대출 실행이 안될 시 계약금은 조건없이 반환하기로 한다. (단, ○월 ○일까지 통보)
  
  
• 임차인은 해당 호실을 주거용으로 사용하기로 하며, 전입신고를 하고 확정일자를 받기로 한다.
  
  
• 임차인은 계약일 기준 30일 이내에 해당 부동산 관할 주민센터에 방문하여 전월세 신고를 하기로 한다.
  
  
• 임차인은 만기 전 퇴실 시 새 임차인 입주시 까지 임대료, 관리비, 중개수수료를 부담한다.
  
  
• 실내 흡연 및 반려동물 사육을 금지하며, 위반 시 이로인한 피해 및 파손은 임차인의 비용으로 원상복구한다.
  
  
• 임차인은 중도 또는 만기 퇴실 시 확정 2달 전에 임대인에게 통지해주기로 한다.
  
  
• 임대차 계약 만기 시 새 임차인과의 계약 여부와 관계없이 임대보증금을 즉시 반환하기로 한다.
  
  
• 임대인은 등기사항전부증명서상 채권최고액(금○○○원)을 잔금일 상환 말소하기로 한다.
  
  
• 기타 본 계약서에 기재되지 않은 사항은 해당 건물 관리규약, 민법, 주택임대차보호법 및 일반 부동산 거래 관례에 따른다.
  
  
• 월세 납부일: 매월 25일 선불
  납부방법: 임대인 지정 계좌 입금
  납부계좌: ○○은행 123-456-789012 (예금주: 홍길동)

4단계: 계약 당사자 인적사항 정보 기재

▶ 임대인(갑) 정보

    작성 예시:

• 주소: 도로명 주소 입력(현 주소)
• 주민등록번호: 123456-1234567
• 전화번호: 010-1234-5678
• 성명: 홍길동

▶ 임차인(을) 정보

    작성 예시:

• 주소: 도로명 주소 입력 (현 주소)
• 주민등록번호: 987654-9876543
• 전화번호: 010-9876-5432
• 성명: 김철수

▶ 확인사항

• 임대인이 등기부등본상 소유자와 일치하는지 확인(주민등록증 확인)
• 법인 소유시 법인등기부등본과 대표이사 확인
• 공동소유시 모든 소유자 서명 필요

5단계: 서명 및 날인

임대차 계약에서 임대인과 임차인은 서명 또는 날인(도장) 중 하나만 해도 계약서 효력이 인정됩니다.
다만, 분쟁 예방과 법적 신뢰성을 높이기 위해 이름을 쓰고 도장을 찍는, 즉 서명과 날인을 같이 하는 기명날인이 가장 안전하고 권장되는 방법입니다.

▶ 서명 시 참고 사항

1. 계약서 작성 완료 후 양 당사자가 내용 재확인
   - 계약서 내용 중 수정이 생길 경우, 기존 내용에 줄을 긋고(취소선), 내용을 수정한 후 옆에 임대인과 임차인 날인 또는 서명을 모두 해야 유효 수정으로 인정됩니다.
2. 임대인 서명/날인 (인감도장 사용 권장)
   - 반드시 인감도장을 사용해야할 법적 강제성은 없으나, 인감도장 사용 시 위·변조 방지에 유리합니다.
3. 임차인 서명/날인 (서명 또는 도장)
4. 중개업자 기명날인 (해당시)
   - 중개업자가 중개를 하여 계약서를 작성한 경우 중개업자는 서명과 날인을 같이 하는 기명날인을 해야합니다.
5. 작성일자 기재
   - 작성일자를 계약서에 표시해야 효력을 발휘합니다.

✅ 월세 계약 시 보증금 대 월세 비율 확인

▶ 월세 전환 시 계산법:

환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) ÷ 4.50%

4.50% = (주택임대차 보호법 제 7조의2[월차임 전환 시 제한 산정률]) + (2025년 5월 29일 기준 한국은행 기준금리)

즉 한국은행 기준금리에 따라 월차임 전환 시 산정률이 계산됩니다.

좀 더 쉽게 예를 들어 설명드리겠습니다.

복잡하시면 아래처럼 계산하시면 됩니다. 참고할것은 현재 한국은행 기준금리를 적용해야합니다.

보증금 1000만원 감소 시

• 1000만원 × 4.5% ÷ 12개월 = 3만7천5백원(월세 증가분)

이것도 복잡하시면 렌트홈 홈페이지로 들어가서 메인 화면 오른쪽에 있는 '임대료 인상률 계산'에 접속하시면 임대료 계산기로 쉽게 계산하실 수 있습니다.

렌트홈 바로가기👆

이상으로 오피스텔 월세 계약 시 계약서 작성하는 방법에 대해 전반적으로 알아보았습니다.

공인중개사를 통하여 작성하는것이 가장 안전하겠지만 개인 사정이나 상황에 따라 당사자들이 직접 계약해야하는 경우가 있으므로 계약서 작성하는 방법을 알고 있으면 많은 도움이 될것입니다.

또한 이러한 내용을 알고 있어야 중개업자를 통하더라도 잘못된 부분을 수정해달라거나 빠진 부분이 있다면 추가해달라고 요청할 수 있으므로 보다 안전한 계약을 할 수 있습니다.

오피스텔 월세 계약서 작성은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 법적 문서입니다. 위에서 안내한 내용대로 꼼꼼히 작성하시고, 불분명한 사항은 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

계약서 작성 시 작은 부분도 놓치지 않는 세심함이 향후 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법이 될것입니다.